新聞に掲載して頂きました！

１１月１０日読売新聞　１１日賃貸住宅新聞と２日連続でメディアに取り上げて頂きました！

取り上げて頂いた内容は１１月３０日（土曜）のイベントでお話しさせて頂く予定です。

２０１９年１１月１０日　読売新聞

賃貸マンションでも、個性のある内装にしたい。そんな声に応えようと、借り手の要望を取り入れたリフォームを行うマンションが出ています。大家にはそれなりの初期投資が必要になってきますが、空き部屋対策に繋がり、貸す側・借りる側とも満足度が高いようです。

兵庫県尼崎市の住宅街にある築45年のマンション。その1室の１LDK（約50平方メートル）に、共に会社員の渡辺翔貴さん（23歳）森本愛美（28歳）さんが二人で暮らす。同居しようと昨秋から物件を探し始め、今年1月、無垢の杉材を使った床に温かみを感じ、この部屋に決めた。

驚いたのはここからだ。「床材や壁紙、ドアの種類などはお好みに合わせますよ」と大家の西村康司さん（50歳）。借り主の希望を聞いて部屋を改修し、費用は原則大家が負担する。退去時に原状回復する必要もない。

2人は、６畳の和室をフローリングに変更。濃い青色だったキッチンのタイルやアクセントタイルを明るい色にした。リビング隣のクローゼット入り口はアーチ状にし、柔らかな雰囲気にしてもらった。「自分たちで住まいを作っていくのが面白かった」と渡辺さん。森本さんも「好みの内装になり、自宅がいっそう落ち着ける場所になった」と喜ぶ。２人の入居前から決まっていた、２LDKの間取りをリビングを広く取った１LDKにリノベーション（大規模改修）する工事費を含め、西村さん側の負担額は約２５０万円。家賃は月７万５０００円で、３年ほど住んで貰えれば費用は回収できる。

西村さんは１０年前、父親が所有するマンション４棟（計８５室）の管理を任された。ただ、いずれも１９７０年代〜８０年代半ばに建てられた物件で老朽化も進み、空き部屋も目立っていた。

「このままでは空き部屋は増える一方。どうやったら住んで貰えるか頭をひねった」

他の業者の取り組みも参考に２年前、借り手の意向を踏まえたサービスに着手。初期投資は軽くないが、費用対効果は高く、これまで募集した７部屋はすぐに入居者が決まった。比較的、若い世代が多いという。「借り手が部屋に愛着を持ってくれるのが嬉しい」住民同士の交流イベントなども仕掛けてみたい」と西村さん。空き部屋が減って人のつながりが生まれれば、地域も活気づく。

「借りてよし、大家よし、地域よし」の「３方よし」だ。

物件の未来像描いて共感を

総務省の２０１８年の住宅・土地総計調査では、過去５年で賃貸マンション・アパートなどの空き家は２万個増えて４３１万個。入居率低下を受け、管理会社などは対策を急ぐ。

リノベーション企画・施工会社「フロッグハウス」（神戸市）の「おこのみ賃貸」は、入居者が希望した間取りに改修したり、壁紙のデザインを変更したりできる。費用は大家が負担する。

街づくりを手がける「まめぐらし」（東京都）は大家らを対象に、人が集まる物件づくりや住民同士コミュニケーションを取る場を講師などから学ぶ。「大家の学校」を２０１６年に開講。

１１月末には大阪でも開く。代表の青木純さん（４４歳）は「所有する物件をどんな場にしたいか、大家がしっかりとした未来像を描くことが大切・そこに共感を得られれば、築年数に関係なく人は集まる」と話す。

※上　自分たちの好みに合わせて内装を変えたマンションでくつろぐ渡辺さん（左）と森本さん。

床の色も二人で選んだ（兵庫県尼崎市）

※下　クローゼットの入り口はアーチ状。「お店みたいでかわいい」と二人のお気に入りだ。

 

２０１９年１１月１１日　賃貸住宅新聞

タイトル「カスタマイズ賃貸の成功と失敗から学んだ空室再生コーディネートを実践」

フロッグハウス（兵庫県明石市）清水大介社長

当社は９期目の設計・施工会社で社員は４人、個人の顧客からの依頼が多く、物件担当者が営業から現場管理まで一貫して担当している。団地のリノベーションや行政の案件にも携わっており、従来の工務店や設計事務所の範囲を超えた仕事を評価して貰っている。また、リノベーション以外にも古民でのエステサロン運営、シェアハウス運営も行っている。

そんな当社がカスタマイズ賃貸に乗り出したのが２０１４年。当時、「がんばる家主の会」で発表したが、その頃は企画段階で絵に書いた餅だった。しかし５年間取り組み続けてようやく食べられる餅になって来たので、今日はその事について話したい。

そもそもなぜこのような企画を持ち出したのか。当時の問題点として、原状回復工事の負のスパイラルがあった。クロスを張り替えても入居者が決まらないことが多々あり、利益も薄く仕事としても面白くない。この、誰も得をしない状況を何とかしたいと考え、その選択肢の一つとして上がったのがカスタマイズ賃貸で、５年前に「おこのみ賃貸」というというプランを立ち上げた時に複数のタイプを考えた。

まずAタイプは１番自由度が高く、予算の９０万円以内で自由に設計施工できるプラン。しかし、よくある団地の間取りで和室を洋室にするだけで予算を使い切ってしまい、自由度があまり高くないと思われた。ところが、ある団地の顧客から和室そのままで押し入れを壊して土間に変更し、倉庫のように使いたいという想定外の要望が出てきた。このタイプの一番のメリットは抜群に面白い部屋が出来ること。手間は掛かるが顧客の要望に応えられるので喜んで貰えた。さらに、施主や顧客にも工事に参加してもらい、費用を削減するだけでなく、予算を超えるようなアイデアになると、顧客から手出しをプラスして実現することもあった。

Bタイプはよくある団地の和室３部屋の３DKの間取りを洋室とLDKに変更してもらうプラン。クロスやクッションフロアを顧客に自由に選んで貰うのだが、奇抜なデザインを選ぶ人は少なく、フリーウォールとして自由にカスタマイズスペースでは、それぞれが好みに応じて塗装し、棚を設置している。ポイントとしてはカスタマイズのイメージをつかんでもらうためのモデルルームを用意したこと。どこをどう、カスタマイズできるのかを具体的に見せて、理想のカスタマイズをイメージして貰いやすくなった。また、よく聞かれるのが、カスタマイズした入居者が退去した後はどうするのか？という事だが、全て原状回復工事するのではなく、家賃を２０００円ほど安くして募集している。そのまま入居者が決まることもあるが、通常通り「おこのみ賃貸」プランを選べるようにしている。

今や空き家問題は社会的なテーマになってるいるが、当社は郊外で仕事をしてるので、築４０年以上、空室率３０％という物件も珍しくない。この５年間、取り組んだ結果として小手先の事は小手先のことしか得られなかった。さらに、インターネットで調べてる若い人たちは目が肥えてるのでこのような人達には通用しない。カスタマイズ賃貸のターゲットに向けて当社が狙ってるのは、築古でファミリータイプの物件をシングル向けの高スペック物件へ変更することだ。そもそも新築のファミリー物件は大手が次々と作ってるので参入は難しい。しかし、大手の参入も少なく、世相を反映した入居者に向けた物件、こうしたターゲットに向き合い、取り組んだものだけが結果を残せると思っている。

 

以上です。

いずれも大きく取り上げて頂いて、ありがたい限りです。

読売新聞の取材には私も同行していたのですが、「こんな感じで住んでくれてるんだぁ〜」っと感動モノでした。

２０２０年計画中の「おこのみ案件」もありますので、メールにてお問い合わせ頂くかイベントにお越し頂ければ幸いです！